استئجار العقارات | الأسئلة الشائعة

يرجى الملاحظة:

المعلومات الواردة أدناه مُقدمة لأغراض تعليمية وإرشادية فقط. ورغم أننا نبذل قصارى جهدنا لتحديثها باستمرار، فإن القوانين والإجراءات والمتطلبات في تركيا تتغير بشكل دائم. كل حالة فريدة — وقد تختلف حالتك حسب جنسيتك، وخلفيتك الشخصية، أو التعديلات القانونية الأخيرة. 

لهذا السبب، نوصي دائمًا بالتحدث أولًا مع مستشارينا المتخصصين.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة مجانية وإرشاد مخصص وفقًا لاحتياجاتك الخاصة.

هل يمكن للأجانب استئجار عقار في تركيا (لفترة طويلة)؟ – نعم، يمكن للأجانب استئجار شقق أو منازل في تركيا بحرية سواء لفترات قصيرة أو طويلة. يوجد سوق إيجارات نشط في المدن الكبرى والمناطق السياحية، ويؤجر الملاك العقارات للأجانب بشكل شائع. لست بحاجة إلى تصريح إقامة لتوقيع عقد إيجار طويل الأجل، رغم أن وجوده قد يكون مفيدًا (مثلًا لتسجيل الخدمات). قد يطلب المالك جواز سفرك وأحيانًا ضامنًا تركيًا أو مبلغ تأمين أعلى إذا لم تكن مقيمًا، لكن قانونيًا يمكن لأي شخص الاستئجار. 
ما المتطلبات القانونية لاستئجار عقار في تركيا؟ – يتم الإيجار عادة عبر عقد إيجار مكتوب (kira sözleşmesi). يقدم كل من المالك والمستأجر هوية رسمية (جواز سفر للأجنبي، هوية تركية للمواطن). يجب أن يتضمن العقد الإيجار الشهري، مدة الإيجار، والشروط الأخرى. يُطلب تأمين مالي (غالبًا ما يعادل إيجار شهر إلى ثلاثة أشهر). قانونيًا، بمجرد التوقيع يحق لك كمستأجر الإقامة طيلة المدة، ويحق للمالك الحصول على الإيجار كما هو متفق عليه. ملاحظة: إذا لم يكن لدى المستأجر الأجنبي تصريح إقامة، يكون من الناحية التقنية على تأشيرة سياحية – يبقى العقد ساريًا، لكن من منظور الهجرة يجب الحفاظ على وضع قانوني (تأشيرة أو إقامة). لا يُشترط توثيق العقود السكنية لدى كاتب العدل – التوقيع وحده كافٍ لجعل العقد ملزمًا. 
هل أحتاج إلى وكيل عقاري للعثور على شقة أو استئجارها؟ – ليس شرطًا، لكن يمكن أن يكون مفيدًا خصوصًا إن كنت جديدًا في تركيا أو لا تتحدث التركية بطلاقة. يمكن للوكيل توفير خيارات مناسبة، المساعدة في التفاوض، وإنهاء الأوراق. عادةً يتقاضى الوكلاء عمولة تعادل إيجار شهر واحد (يدفعها المستأجر في الإيجارات طويلة الأجل). كثير من الإعلانات موجودة في المواقع المحلية، مجموعات فيسبوك، أو لافتات على المباني، لذا يمكنك العثور بنفسك أيضًا. في هذه الحالة، ستوفّر العمولة، لكن تأكد من وجود عقد قانوني. باختصار: الوكيل يسهل الأمور، لكن يمكنك الاستئجار بدون وسيط. 
ما أنواع عقود الإيجار الموجودة (قصيرة الأجل مقابل طويلة الأجل)؟ – في تركيا، الإيجارات قصيرة الأجل (يومي/أسبوعي أو شهري أقل من سنة) تُستخدم غالبًا للسياحة أو الإقامات المؤقتة. الإيجارات طويلة الأجل عادة تكون لمدة سنة قابلة للتجديد تلقائيًا ما لم يُنهِها أحد الطرفين. تجدد العقود السنوية تلقائيًا بنفس الشروط (مع تحديث الزيادة وفق القانون). لا يوجد فرق واضح بين عقد محدد المدة وعقد شهري – العادة أن يكون عقد سنوي. إذا كنت تحتاج لفترة أقصر (مثل 3–6 أشهر مفروشة)، قد ينطبق عليك نظام الإيجارات السياحية بأسعار أعلى. 
ماذا يتضمن عقد الإيجار القياسي في تركيا؟ – يشمل العقد عادة: مدة الإيجار (غالبًا سنة)، قيمة الإيجار الشهري وطريقة الدفع، مبلغ التأمين، بنود الصيانة (مثلًا: الإصلاحات البسيطة والخدمات مسؤولية المستأجر، والبنية التحتية مسؤولية المالك)، وشروط الإنهاء أو التجديد. قد يتضمن قائمة أثاث إن كانت الشقة مفروشة، وقواعد خاصة مثل عدم وجود حيوانات أليفة. يوقع الطرفان على كل صفحة. بعض الملاك يستخدمون نماذج جاهزة من المكتبات. تأكد من توثيق أي وعود شفهية في العقد. 
كم تبلغ الإيجارات في تركيا عادةً؟ – تختلف الأسعار حسب المدينة والمنطقة. إسطنبول الأغلى – شقة غرفتين بموقع مركزي قد تكلف بين 500–1000 دولار أو أكثر شهريًا (وتزيد مع التضخم). أنقرة وإزمير أقل نسبيًا. في المدن الصغيرة أو القرى، يمكن أن تجد شققًا بين 200–300 دولار. في المناطق الساحلية مثل أنطاليا أو بودروم، الإيجارات أعلى خصوصًا في المواسم. بسبب التضخم، تم تحديد سقف الزيادة السنوية للمستأجرين الحاليين بـ25%، لكن العقود الجديدة تكون حسب الأسعار السوقية. الكثير من الإيجارات طويلة الأجل غير مفروشة، أما المفروشة فهي أكثر شيوعًا في مناطق الأجانب وبسعر أعلى. 
ما الفواتير التي تقع على عاتق المستأجر؟ – عادةً يدفع المستأجر كل الخدمات: الكهرباء، الماء، الغاز الطبيعي، الإنترنت. العقد يجب أن يوضح ذلك، لكن من المعتاد أن الإيجار يشمل العقار فقط. إذا كانت الشقة في مجمع سكني، يوجد غالبًا "عائدات" شهرية يدفعها المستأجر (إلا إذا نص العقد خلاف ذلك) وتغطي المصعد، الحديقة، الأمن، إلخ. يدفع المالك الضرائب السنوية وأي مصاريف كبيرة تخص المجمع، لكن الاستهلاك اليومي مسؤولية المستأجر. 
كيف تُحسب زيادة الإيجار في تركيا؟ – حاليًا، ينص القانون على ألا تتجاوز الزيادة السنوية لعقود الإيجار السكني 25% (تدبير مؤقت بسبب التضخم). سابقًا، كان العقد ينص على الزيادة حسب معدل التضخم السنوي (متوسط مؤشر الأسعار). منذ 2023، تم تثبيت السقف عند 25% حتى يوليو 2024 على الأقل. العقود الجديدة لا تخضع لهذا الحد، بل تُبرم حسب السعر السوقي. تأكد دائمًا أن العقد يوضح آلية الزيادة (مثلاً: "تزيد سنويًا حسب مؤشر CPI أو نسبة ثابتة لا تتجاوز الحد القانوني"). 
هل يُطلب تأمين مالي؟ وكم قيمته؟ – نعم، يطلب الملاك عادةً تأمينًا. غالبًا ما يكون إيجار شهر للشقق غير المفروشة، وشهرين للمفروشة. بعض الملاك يطلبون شهرين حتى لغير المفروشة. قانونيًا يجب إعادة التأمين عند نهاية العقد ما لم تكن هناك أضرار تتجاوز الاستخدام العادي. من الحكمة توثيق حالة العقار عند الاستلام (صور) لتفادي النزاعات لاحقًا. يحتفظ المالك عادةً بالمبلغ، وأحيانًا في حساب مصرفي. قد تحتاج إلى متابعات لاستعادته – وجود صديق تركي أو وكيل يساعد. 
ما خطوات استئجار العقار؟ – عادةً: تبحث عن عقار (عبر الإنترنت، وكلاء، أو لافتات "Kiralık"). عند العثور على شقة مناسبة، تقوم بزيارتها. إذا أعجبتك، تفاوض على السعر والشروط مع المالك. عند الاتفاق، يتم توقيع عقد إيجار – تحتاج إلى جواز سفرك ورقمك الضريبي. تدفع التأمين والإيجار الشهري الأول مقدمًا. بعد ذلك، تسجل الخدمات باسمك (يقدم المالك الفواتير السابقة أو أرقام الاشتراك). الأجانب يحتاجون إلى رقم ضريبي، وأحيانًا تصريح إقامة لتفعيل بعض الخدمات، لكن جواز السفر مع الرقم الضريبي كافٍ في الغالب. لا تنس تسجيل عنوانك في دائرة النفوس إذا كان لديك تصريح إقامة – إلزامي. يفضل الكثير من الملاك الدفع شهريًا عبر تحويل بنكي، لذا قد تحتاج إلى حساب بنكي تركي. 
هل أحتاج إلى تصريح إقامة لاستئجار شقة طويلة الأجل؟ – لا، ليس شرطًا قانونيًا – يمكنك توقيع العقد وأنت سائح. لكن عمليًا، إذا كنت تنوي البقاء فعليًا في تركيا، تحتاج إلى تسوية وضع إقامتك. كثير من الأجانب يستخدمون عقد الإيجار كدليل عنوان ضمن طلب تصريح الإقامة. بعض الملاك يسألون عن الإقامة لأسباب تتعلق بالاطمئنان فقط. لكن القانون لا يشترط الإقامة للمستأجر. فقط تذكر: تأشيرة السياحة 90 يومًا، وإذا استأجرت لأكثر من ذلك، يجب التقديم على إقامة لتبقى قانونيًا. 
ما حقوق المستأجرين في تركيا؟ – يحق للمستأجر الخصوصية (لا يجوز للمالك الدخول إلا بإذن، إلا في حالات الطوارئ). يحق له الحصول على عقار صالح للسكن – المالك مسؤول عن سلامة الهيكل والخدمات الأساسية. القانون يحمي المستأجر من الإخلاء العشوائي طالما يدفع الإيجار ويلتزم بالعقد. حتى بعد نهاية العقد، يصعُب على المالك الإخلاء دون سبب (مثل الحاجة الشخصية أو مخالفة الشروط). العقود تتجدد تلقائيًا ما لم يُبلغ المستأجر قبل نهاية المدة. من المهم الاحتفاظ بنسخة موقعة من العقد. في حال النزاع، يمكن التوجه للمحكمة أو لجنة تحكيم المستهلك. 
ما حقوق المالكين في تركيا؟ – يحق للمالك استلام الإيجار في موعده حسب العقد. يمكنه رفع الإيجار سنويًا ضمن الحدود القانونية. له حق الإخلاء في حال عدم الدفع (مثلاً عند التأخر شهرين متتالين أو بشكل مزمن) أو عند خرق العقد (تخريب العقار أو الإزعاج). يمكنه زيارة العقار بإشعار معقول (مثلاً قبل 24 ساعة). يمكنه طلب تأمين لتغطية الأضرار. قرب نهاية العقد، يمكنه رفض التجديد لأسباب قانونية (كالاستخدام الشخصي أو البيع). إذا رفض المستأجر المغادرة رغم وجود سبب قانوني، يمكن للمالك التوجه للمحكمة (وقد تأخذ وقتًا). بعد 10 سنوات من الإيجار المستمر، يمكن للمالك إنهاء العقد دون إبداء سبب، بشرط الإشعار. 
كيف أنهي عقد الإيجار إن اضطررت للمغادرة مبكرًا؟ – راجع عقدك أولًا. كثير من العقود لمدة سنة، لكن يمكنك محاولة التفاوض مع المالك. قانونيًا يمكنك الإنهاء المبكر بإشعار خطي (عادة قبل شهر). بعض العقود تنص على غرامة إذا انسحبت مبكرًا (مثل خصم التأمين أو دفع إيجار شهر إضافي). الأفضل التواصل مع المالك – إذا وجدت مستأجرًا بديلًا، يقبل كثير من الملاك بإنهاء العقد دون غرامة. عند نهاية المدة، تحتاج عادةً إشعارًا كتابيًا (مثلًا قبل 15 يومًا)، وإلا قد يُجدد تلقائيًا. تأكد من توثيق الاتفاق كتابيًا لتجنب المشاكل. 
ماذا يحدث إذا اختلفت مع المالك (مثلاً حول التأمين أو الصيانة)؟ – الأفضل المحاولة الودية أولًا. إن لم تنجح، يمكنك اللجوء للوساطة – هناك وساطة إلزامية في قضايا الإيجار قبل الذهاب للمحكمة. إن لم تنجح، يمكن التوجه للمحكمة المحلية. في قضايا التأمين، يمكن للجنة تحكيم المستهلك التعامل معها إذا كانت القيمة ضمن الحد القانوني. احتفظ دائمًا بأدلة (صور، فواتير إصلاح، إلخ). في حال تأخير الإصلاحات الأساسية من المالك، يمكن للمستأجر إجراء الإصلاح وخصمها من الإيجار بموافقة المحكمة. في القضايا المعقدة، من الحكمة استشارة محامٍ. 
هل من الشائع توثيق عقود الإيجار عند النوتير؟ – لا، في العقود السكنية العادية. العقد الموقع بين الطرفين ساري دون توثيق. البعض يوثق العقد كإجراء إضافي لإثبات التاريخ الرسمي. التوثيق أكثر شيوعًا في الإيجارات التجارية. أحيانًا يتجنب الملاك التوثيق لتفادي الإبلاغ الضريبي الفوري (رغم أنهم ملزمون قانونيًا بالإفصاح). إذا كنت غير مقيم وتحتاجه لغرض رسمي، يمكن توثيق نسخة تركية. الخلاصة: التوثيق غير مطلوب، لكنه ممكن – المهم أن العقد موقع بشكل سليم من الطرفين. 
هل يجب أن أدفع ضرائب أو رسوم كمستأجر؟ – لا يدفع المستأجرون عادةً ضرائب عقارية أو رسوم دمغة على العقد. في السابق، كانت هناك "ضريبة دمغة" صغيرة (~0.189% من الإيجار السنوي)، تُدفع عند توقيع العقد (عن طريق طابع رسمي)، لكن في العقود السكنية غالبًا لا تُطبق. قد يتحملها المالك أو تُهمل. رسوم أخرى: إذا استخدمت وكيلًا، تدفع عمولته (مرة واحدة). عادةً يتحمل المستأجر رسوم النوتير إذا تم توثيق العقد أو إصدار توكيل، لكن في الحالات العادية لا توجد رسوم. ضريبة الدمغة هي الضريبة الوحيدة المرتبطة بالعقد – قليلة ومهملة في كثير من الحالات لكنها مطلوبة قانونًا. 
هل يجب دفع الإيجار بالليرة التركية أم يمكن استخدام عملة أجنبية؟ – حسب القانون، يجب دفع الإيجارات السكنية بالليرة التركية. تم إصدار قانون يمنع التسعير أو الدفع بالعملات الأجنبية في المعاملات المحلية. بعض الملاك (خصوصًا مع الأجانب) قد يربطون السعر بالدولار/اليورو بشكل غير رسمي، لكن العقد يجب أن يكون بالليرة. الإيجارات التجارية يمكن أن تُربط بالعملات الأجنبية إذا اتفق الطرفان. السكنية يجب أن تكون بالليرة، ويمكنك تحويل عملتك شهريًا بسهولة. أي بند ينص على الدفع بالدولار غير ملزم حسب القانون الحالي – يجب تحويله لليرة بسعر يوم الدفع. 
ماذا عن عمليات الاحتيال في الإيجارات – ما الذي يجب الانتباه له؟ – احذر من العروض المغرية جدًا (إيجار منخفض جدًا لمكان رائع) – قد تكون خدعة. تأكد من أن من تتعامل معه هو المالك الفعلي أو وكيل مرخص. اطلب رؤية الطابو للتحقق من الاسم، واطلب بطاقة الهوية. لا تدفع عربونًا أو إيجارًا قبل توقيع العقد. لا ترسل أموالًا من الخارج دون معاينة العقار. إذا استخدمت وكيلًا، تحقق من مكتبه ورخصته. من الحيل الشائعة: تأجير عقار معروض للبيع أو ليس ملكًا للعارض. كن حذرًا، أصرّ على عقد مكتوب. إذا كنت جديدًا، استفسر من الأجانب المقيمين أو زملائك عن وكلاء موثوقين والمناطق الآمنة.