اويم استانبول (EvimIstanbul) ®
اويم استانبول (EvimIstanbul) ®

املاک و مستغلات:
 خرید ملک | سوالات متداول

لطفاً توجه کنید:

اطلاعات زیر صرفاً برای اهداف آموزشی و اطلاع‌رسانی ارائه شده است. با اینکه تمام تلاش خود را برای به‌روزرسانی مداوم انجام می‌دهیم، قوانین، رویه‌ها و الزامات در ترکیه پیوسته در حال تغییر هستند. هر پرونده‌ای شرایط منحصربه‌فرد خود را دارد. وضعیت شما ممکن است بسته به ملیت، پیشینه شخصی یا تغییرات قانونی اخیر متفاوت باشد.

به همین دلیل، همواره توصیه می‌کنیم ابتدا با مشاوران متخصص مشورت نمایید.

برای دریافت مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید و راهنمایی اختصاصی متناسب با نیازهای ویژه خود دریافت کنید.

  • آیا خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه ملک بخرند؟– بله، خارجی‌ها در بیشتر موارد می‌توانند به‌صورت قانونی در ترکیه ملک خریداری کنند. شهروندان حدود ۱۸۴ کشور مجاز به خرید ملک هستند. محدودیت اصلی این است که ملک نباید در مناطق نظامی یا استراتژیک باشد (مثل نزدیکی به پایگاه‌های نظامی). همچنین، هر فرد خارجی نمی‌تواند بیش از ۳۰ هکتار (۳۰۰,۰۰۰ متر مربع) ملک در ترکیه داشته باشد و در یک منطقه نمی‌تواند بیش از ۱۰٪ از مساحت زمین را خریداری کند. اما به‌طور کلی، چه خرید آپارتمان در استانبول باشد یا ویلا در سواحل، اکثر خریداران خارجی با مشکلی مواجه نمی‌شوند.
  • آیا برای خرید ملک در ترکیه باید اقامت یا مجوز داشته باشم؟– خیر، برای خرید ملک در ترکیه نیازی به داشتن اجازه اقامت نیست. خارجی‌ها می‌توانند حتی با ویزای توریستی ملک خریداری کنند. البته داشتن ملک می‌تواند در آینده به دریافت اقامت کمک کند، اما شرط لازم برای خرید نیست. تنها لازم است شماره مالیاتی ترکیه دریافت کرده و از قوانین ملکی ترکیه پیروی کنید؛ وضعیت اقامتی برای مالکیت الزامی نیست.
  • مراحل خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چیست؟– این فرآیند معمولاً شامل موارد زیر است:یافتن ملک ارائه پیشنهاد خرید یا عقد قرارداد فروش (اغلب با پرداخت بیعانه) دریافت شماره مالیاتی ترکیه افتتاح حساب بانکی در ترکیه (برای انتقال وجه) دریافت گزارش کارشناسی قیمت ملک (برای خارجی‌ها الزامی است) درخواست تأییدیه از اداره ثبت اسناد و ارتش (تأییدیه نظامی اکنون در بیشتر مناطق صرفاً تشریفاتی است) مراجعه خریدار و فروشنده به اداره ثبت اسناد برای انتقال سند (تاپو) پرداخت مبلغ باقی‌مانده توسط خریدار و پرداخت مالیات انتقال سند توسط هر دو طرف صدور سند جدید به نام خریدار خارجی در همان روز یا طی چند روز استفاده از وکیل یا مشاور معتبر در این فرآیند اکیداً توصیه می‌شود.
  • برای خرید ملک در ترکیه چه مدارکی لازم است؟– معمولاً مدارک زیر مورد نیاز است: گذرنامه شماره مالیاتی ترکیه ترجمه رسمی و تایید‌شده گذرنامه در صورت عدم حضور، وکالت‌نامه رسمی برای نماینده بیمه زلزله (DASK) – الزامی قبل از انتقال سند فروشنده سند مالکیت (تاپو) و مدارک ملک را ارائه می‌دهد اگر به زبان ترکی مسلط نیستید، حضور مترجم رسمی هنگام امضای سند در اداره ثبت الزامی است.
  • چقدر طول می‌کشد تا سند مالکیت (تاپو) برای ملک دریافت شود؟– پس از تکمیل مدارک (از جمله گزارش کارشناسی و تأییدیه‌ها)، انتقال سند معمولاً در چند روز انجام می‌شود. پس از ثبت درخواست در اداره ثبت اسناد، معمولاً ظرف ۲ تا ۳ روز نوبت امضا و نهایی‌سازی داده می‌شود. در برخی موارد حتی ممکن است انتقال در روز بعد انجام شود. در کل، خرید ملک در ترکیه فرآیندی نسبتاً سریع است و بسیاری از معاملات از قرارداد تا دریافت سند در ۱ تا ۲ هفته تکمیل می‌شوند، به‌شرط آماده بودن بودجه و نبود تأخیر اداری.
  • آیا محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها در مناطق ساحلی یا روستایی وجود دارد؟– به‌طور کلی، خارجی‌ها نمی‌توانند در مناطق نظامی یا برخی مناطق روستایی نزدیک تأسیسات نظامی ملک بخرند. خرید ملک در مناطق ساحلی مجاز است و اتباع خارجی معمولاً در شهرهای بزرگ و مناطق ساحلی توریستی ملک خریداری می‌کنند. در برخی روستاها یا شهرهای کوچک، اگر زمین به‌عنوان کشاورزی یا استراتژیک طبقه‌بندی شده باشد، ممکن است نیاز به تأییدیه‌های اضافی باشد. همچنین شهروندان برخی کشورها مانند سوریه به دلیل قانون عمل متقابل فعلاً مجاز به خرید ملک نیستند. بر اساس ملیت خریدار و موقعیت ملک باید بررسی شود، اما این محدودیت‌ها معمولاً شامل مناطق توریستی یا شهری نمی‌شوند.
  • چه مالیات‌ها و هزینه‌هایی هنگام خرید ملک در ترکیه پرداخت می‌کنم؟– مالیات انتقال سند (تاپو): ۴٪ از قیمت اعلام‌شده فروش، که معمولاً بین خریدار و فروشنده نصف می‌شود (۲٪ برای هر طرف مگر توافق دیگر).هزینه دفتر اسناد رسمی: در صورت استفاده از وکالت‌نامه یا ترجمه رسمی مدارک.هزینه گزارش کارشناسی ملک: الزامی برای خریداران خارجی.بیمه زلزله (DASK): الزامی و کم‌هزینه.کمیسیون مشاور املاک: حدود ۲ تا ۳٪ از قیمت فروش، معمولاً پرداخت‌شده توسط خریدار.هزینه صدور سند مالکیت: مبلغی جزئی.هزینه دریافت شماره مالیاتی: معمولاً رایگان. حق‌الزحمه وکیل: در صورت استفاده، هزینه جداگانه دارد (اما توصیه می‌شود).مالیات سالیانه ملک: حدود ۰٫۲٪ از ارزش ملک در شهرها، کمتر در مناطق کوچک‌تر. در مجموع، برای پوشش کامل هزینه‌های خرید، حدود ۶ تا ۷٪ از قیمت ملک را بودجه‌بندی کنید.
  • آیا می‌توانم به‌عنوان یک خارجی در ترکیه وام مسکن بگیرم؟– بله، برخی بانک‌های ترکیه به خریداران خارجی وام مسکن ارائه می‌دهند، اما شرایط ممکن است متفاوت باشد. معمولاً بانک‌ها تا حدود ۵۰٪ از ارزش ملک را به خارجی‌ها وام می‌دهند (نسبت وام به ارزش معمولاً کمتر از شهروندان ترک است). مدارک مورد نیاز شامل اثبات درآمد، سابقه اعتباری و جزئیات ملک است. نرخ بهره در ترکیه نسبتاً بالا است و وام‌ها معمولاً به لیر ترکیه هستند که ممکن است با ریسک نوسان ارز همراه باشد. برخی خریداران نیز از وام در کشور خود یا روش‌های تأمین مالی دیگر استفاده می‌کنند. با اینکه بسیاری از خریداران خارجی نقدی پرداخت می‌کنند، دریافت وام در صورت داشتن شرایط، امکان‌پذیر است.
  • TAPU چیست و چرا اهمیت دارد؟– تاپو سند رسمی مالکیت ملک در ترکیه است. این سند اثبات قانونی مالکیت شما بر ملک است و شامل نام مالک، عکس، شماره قطعه زمین، موقعیت مکانی و سایر جزئیات ملک می‌باشد. هنگام خرید ملک، دریافت تاپو به نام خودتان بسیار حیاتی است؛ چون تنها مدرک قانونی مالکیت محسوب می‌شود. پرداخت نهایی باید فقط زمانی انجام شود که شما و فروشنده در اداره ثبت اسناد حضور دارید و انتقال یا صدور تاپو به نام شما در حال انجام است.
  • آیا برای خرید ملک در ترکیه به مشاور املاک یا وکیل نیاز دارم؟– استفاده از مشاور املاک یا وکیل الزامی قانونی ندارد، اما شدیداً توصیه می‌شود. مشاور املاک محلی باتجربه می‌تواند در پیدا کردن ملک مناسب و مذاکره کمک کند، و وکیل می‌تواند بررسی‌های حقوقی انجام دهد (مانند بررسی بدهی، مجوزها، و صحت اسناد) و قراردادها را تنظیم نماید. آن‌ها همچنین در ترجمه و رعایت قوانین ترکیه همراهی می‌کنند. اگرچه برخی خریداران خارجی مستقیماً از سازنده یا مالک خرید می‌کنند، داشتن راهنمای حرفه‌ای از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری می‌کند—به‌ویژه به‌دلیل تفاوت‌های قانونی و زبانی.
  • قیمت ملک در ترکیه به لیر ترکیه اعلام می‌شود یا ارز خارجی؟– طبق قانون، تمامی معاملات ملکی در ترکیه باید به لیر ترکیه انجام شود. اگرچه قیمت‌ها (به‌ویژه در مناطق محبوب برای خارجی‌ها) ممکن است به دلار یا یورو اعلام شوند، اما مبلغ نهایی و ثبت‌شده در سند باید در روز معامله به لیر تبدیل شود. در عمل، فروشنده‌ها معمولاً قیمت را به دلار یا یورو به‌عنوان مرجع اعلام می‌کنند، اما پرداخت باید با تبدیل ارز به لیر و ارائه رسید تبدیل برای انتقال سند انجام شود. با توجه به الزام قانونی فروش به لیر، هنگام انتقال پول باید نرخ تبدیل ارز را در نظر بگیرید.
  • آیا خارجی‌ها هنگام خرید ملک در ترکیه همان قیمت و مالیات را مانند شهروندان ترک پرداخت می‌کنند؟– بله، خارجی‌ها دقیقاً همان مالیات خرید (۴٪ مالیات انتقال سند) و قیمت‌های بازار را مانند شهروندان ترکیه پرداخت می‌کنند. هیچ مالیات اضافه‌ای صرفاً به‌دلیل خارجی بودن وجود ندارد. با این حال، خارجی‌ها باید گزارش کارشناسی ملک دریافت کنند تا ارزش اعلام‌شده نزدیک به قیمت واقعی بازار باشد و از اعلام ارزش کمتر برای کاهش مالیات جلوگیری شود. این گزارش اکنون برای همه خریداران الزامی است. به‌جز مرحله بررسی امنیتی سریع برای خریداران خارجی (که معمولاً در املاک شهری تشریفاتی است)، مراحل و مالیات‌ها برای همگان یکسان است.
  • آیا خرید ملک در ترکیه می‌تواند منجر به اقامت یا تابعیت شود؟– بله، مالکیت ملک در ترکیه می‌تواند منجر به دریافت اقامت کوتاه‌مدت شود (معروف به اقامت مالک ملک). برای این نوع اقامت حداقل ارزش مشخصی به‌طور رسمی وجود ندارد، اما در عمل دفاتر مهاجرت برای متقاضیان جدید معمولاً ملکی با ارزش حداقل حدود ۷۵,۰۰۰ دلار در شهرهای بزرگ را می‌پذیرند (این مبلغ ممکن است تغییر کند). برای دریافت تابعیت، سرمایه‌گذاری ملکی به ارزش ۴۰۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر (و نگهداری آن به مدت ۳ سال) شما را واجد شرایط تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری می‌کند. خرید ملک با مبالغ کمتر تابعیت نمی‌دهد، اما پس از ۵ سال اقامت قانونی می‌توانید برای تابعیت عادی اقدام کنید. بنابراین، ملک راهی برای اقامت است و اگر ارزش آن بیش از ۴۰۰ هزار دلار باشد، مسیر سریع‌تری به تابعیت نیز فراهم می‌کند.
  • در خرید ملک در ترکیه باید به چه نکاتی توجه کنم؟– نکات کلیدی:جزئیات سند مالکیت را حتماً بررسی کنید (تطابق نام فروشنده با سند، نداشتن بدهی یا محدودیت قانونی).اگر به زبان ترکی مسلط نیستید، حتماً از مترجم رسمی در اداره ثبت استفاده کنید—هیچ سندی را بدون درک کامل امضا نکنید.مطمئن شوید ملک دارای مجوز بهره‌برداری (iskan) است، به‌ویژه در املاک نوساز، و امکان انتقال انشعابات وجود دارد.با سازنده‌ها یا مشاوران معتبر همکاری کنید؛ مراقب پیشنهادهای غیرواقعی یا فشار برای پرداخت نقدی غیررسمی باشید.امکان چانه‌زنی وجود دارد. قیمت‌ها معمولاً جای مذاکره دارند.هر قراردادی (حتی قرارداد رزرو) باید توسط وکیل بررسی شود و نسخه‌ای به زبان شما نیز داشته باشد.
  • آیا پس از خرید ملک هزینه‌های جاری وجود دارد (نگهداری، هزینه‌ها)؟– بله، مالکین ملک در ترکیه با هزینه‌های زیر مواجه هستند:مالیات سالانه ملک: معمولاً پایین است، حدود ۰٫۲٪ از ارزش ملک در مناطق شهری.بیمه زلزله (DASK): اجباری و سالانه تمدید می‌شود، بسته به متراژ معمولاً زیر ۱۰۰ دلار.هزینه نگهداری ماهانه (Aidat): در مجتمع‌ها برای خدمات مشترک مانند آسانسور، نظافت و امنیت.قبوض مصرفی: برق، آب، گاز بر اساس مصرف محاسبه و پرداخت می‌شود.مالیات بر درآمد اجاره‌ای: در صورت اجاره‌دادن ملک، درآمد مشمول مالیات خواهد بود و باید اظهار شود.
  • آیا می‌توانم به‌عنوان یک خارجی در ترکیه زمین بخرم و روی آن ساخت‌وساز کنم؟– بله، خارجی‌ها می‌توانند در ترکیه زمین (قطعه) خریداری کنند، اما معمولاً باید ظرف ۲ سال طرح استفاده از زمین (مثلاً ساخت خانه) را به دولت ارائه دهند؛ این قانون برای جلوگیری از نگهداری زمین‌های بلااستفاده وضع شده است. تا زمانی که از زمین طبق برنامه استفاده شود، مشکلی وجود ندارد. برخی مناطق روستایی یا استراتژیک ممکن است برای خرید محدود یا ممنوع باشند. همچنین، هر فرد خارجی می‌تواند حداکثر ۳۰ هکتار زمین در ترکیه خریداری کند.حتماً بررسی کنید که زمین قابلیت ساخت دارد (کاربری مسکونی دارد) و از مشاور متخصص برای بررسی سند استفاده کنید. اگر قصد ساخت دارید، مانند شهروندان ترک باید نقشه‌های معماری تأیید و مجوز ساخت دریافت کنید.
  • آیا خرید ملک در ترکیه سرمایه‌گذاری خوبی است؟– بله، خرید ملک در ترکیه به‌دلیل قیمت‌های نسبتاً پایین‌تر نسبت به اروپا، جمعیت جوان و امکان دریافت تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری، گزینه‌ای جذاب محسوب می‌شود. قیمت مسکن در مناطق پرطرفدار مانند استانبول و شهرهای ساحلی معمولاً روند صعودی داشته، هرچند تحت تأثیر تورم و نوسانات اقتصادی لیر قرار می‌گیرد.بازده اجاره در شهرهایی مثل استانبول معمولاً حدود ۴ تا ۶٪ است. نرخ ارز نقش مهمی دارد: کاهش ارزش لیر پس از خرید می‌تواند برای سرمایه‌گذار خارجی مفید باشد (خرید ارزان‌تر نسبت به ارز خودشان)، اما هنگام فروش و تبدیل ارز باید به نوسانات توجه داشت.در سال‌های ۲۰۲۲–۲۰۲۳ تورم بالا باعث افزایش شدید قیمت ملک به لیر شد. به‌طور کلی، اگر دید بلندمدت داشته باشید و ملک را در موقعیت پرتقاضا انتخاب کنید، هم سرمایه‌گذاری مناسبی است و هم برای استفاده شخصی ارزشمند. مشاوره گرفتن از متخصص محلی توصیه می‌شود.