اويم استانبول (EvimIstanbul) ®
اويم استانبول (EvimIstanbul) ®

املاک و مستغلات:
 فروش ملک | سوالات متداول

لطفاً توجه کنید:

اطلاعات زیر صرفاً برای اهداف آموزشی و اطلاع‌رسانی ارائه شده است. با اینکه تمام تلاش خود را برای به‌روزرسانی مداوم انجام می‌دهیم، قوانین، رویه‌ها و الزامات در ترکیه پیوسته در حال تغییر هستند. هر پرونده‌ای شرایط منحصربه‌فرد خود را دارد. وضعیت شما ممکن است بسته به ملیت، پیشینه شخصی یا تغییرات قانونی اخیر متفاوت باشد.

به همین دلیل، همواره توصیه می‌کنیم ابتدا با مشاوران متخصص مشورت نمایید.

برای دریافت مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید و راهنمایی اختصاصی متناسب با نیازهای ویژه خود دریافت کنید.

  • آیا اتباع خارجی می‌توانند به‌راحتی در ترکیه ملک بفروشند؟– بله. مالکان خارجی ملک در ترکیه می‌توانند در هر زمانی ملک خود را بفروشند. روند فروش برای اتباع خارجی عملاً مشابه با شهروندان محلی است – باید خریدار (ترک یا خارجی) پیدا کنید، بر سر قیمت توافق کنید و انتقال سند را در اداره ثبت اسناد انجام دهید. هیچ مالیات اضافی برای فروش توسط اتباع خارجی وجود ندارد و می‌توانید درآمد حاصل را به خارج از کشور منتقل کنید (برای جزئیات بیشتر به بخش ارز خارجی مراجعه کنید). فقط مطمئن شوید که مدارک شما (سند مالکیت، گذرنامه، شماره مالیاتی) کامل و صحیح باشد. استفاده از مشاور املاک برای دسترسی به خریداران بیشتر و سهولت در روند فروش توصیه می‌شود.
  • الزامات قانونی برای فروش ملک در ترکیه چیست؟– برای فروش، باید سند مالکیت معتبر (تاپو) به نام شما باشد و ملک نباید دارای مشکلات قانونی مانند دعاوی یا بدهی‌ها/مالیات‌های پرداخت‌نشده باشد. فروشنده و خریدار هر دو باید شماره مالیاتی ترکیه داشته باشند. فروشندگان خارجی باید در روند فروش، گزارش کارشناسی ملک (گزارش ارزیابی) دریافت کنند – این گزارش برای انتقال سند الزامی است. معامله باید در اداره رسمی ثبت اسناد انجام شود؛ قراردادهای خصوصی به‌تنهایی برای انتقال مالکیت کافی نیستند. فروشنده همچنین باید گواهی بیمه زلزله اجباری (DASK) و مدرک شناسایی معتبر (پاسپورت) ارائه دهد. اگر امکان حضور شخصی وجود نداشته باشد، می‌توان به فردی دیگر وکالت داد تا از طرف شما معامله را انجام دهد.
  • آیا برای فروش ملک نیاز به مشاور املاک دارم؟– استفاده از مشاور املاک الزامی نیست، اما به‌ویژه برای اتباع خارجی، همکاری با مشاور املاک دارای مجوز به‌شدت توصیه می‌شود. یک مشاور خوب در تعیین قیمت، بازاریابی (آگهی ملک برای جذب خریدار)، پاسخ‌گویی به سوالات به زبان ترکی و انجام امور اداری به شما کمک می‌کند. همچنین در مذاکرات همراهی‌تان می‌کند و اطمینان می‌دهد که تمام مدارک لازم را در اختیار دارید. کمیسیون مشاوران املاک در ترکیه معمولاً ۲ درصد از قیمت فروش (به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده) از فروشنده دریافت می‌شود (و معمولاً ۲ درصد از خریدار نیز). امکان فروش بدون مشاور وجود دارد، اما استفاده از مشاور می‌تواند روند فروش را تسریع کند و در مسائل زبانی یا حقوقی به شما کمک کند.
  • چه مالیات‌ها یا هزینه‌هایی هنگام فروش ملک باید پرداخت کنم؟– هنگام فروش ملک در ترکیه، مهم‌ترین هزینه‌ای که باید در نظر داشته باشید «مالیات بر عایدی سرمایه» است. اگر کمتر از ۵ سال مالک ملک بوده‌اید، سود حاصل از فروش مشمول این مالیات می‌شود (تا حدود ۳۵٪ از سود، البته با اعمال تعدیل تورمی و مبلغ معافیت). اما اگر بیش از ۵ سال ملک را در اختیار داشته‌اید، طبق قوانین فعلی از پرداخت این مالیات معاف هستید – یعنی سود فروش شما مشمول مالیات نخواهد شد. هزینه‌های دیگر: معمولاً مالیات انتقال سند (۴٪) بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود، بنابراین ممکن است فروشنده ۲٪ پرداخت کند (این موضوع قابل مذاکره است، اما اغلب به‌صورت مساوی تقسیم می‌شود). اگر از مشاور املاک استفاده کرده‌اید، باید کمیسیون او (~۲٪) را نیز پرداخت کنید. همچنین مطمئن شوید که مالیات ملک و هزینه‌های نگهداری مجتمع تا زمان فروش به‌طور کامل پرداخت شده باشند. ممکن است هزینه‌های جزئی مانند پرداخت باقیمانده بیمه زلزله تا پایان سال نیز وجود داشته باشد. در صورت استفاده از خدمات وکیل، حق‌الزحمه وکالت نیز به هزینه‌ها افزوده می‌شود.
  • چه مدارکی برای فروش ملک باید ارائه دهم؟– مدارک شامل: سند مالکیت اصلی (تاپو)، گذرنامه (همراه با شماره مالیاتی ترکیه)، گزارش کارشناسی به‌روز شده ملک، گواهی بیمه زلزله (DASK)، و در صورت وجود، پایان کار یا گواهی عملکرد انرژی ملک. اگر شخصاً نمی‌توانید حضور داشته باشید، وکالت‌نامه رسمی و محضری برای نماینده‌تان لازم است. همچنین، خریدار نیاز دارد تأییدیه پرداخت مالیات ملک و هزینه‌های نگهداری مجتمع تا تاریخ فروش را مشاهده کند. داشتن نسخه‌ای از اساسنامه مدیریت ساختمان یا توافق‌نامه مجتمع (در صورت قرار داشتن ملک در مجموعه مسکونی) نیز برای خریدار مفید است، هرچند اجباری نیست.
  • فروش یک ملک در ترکیه معمولاً چقدر زمان می‌برد؟– مدت زمان فروش متغیر است. پیدا کردن خریدار ممکن است از چند هفته تا چند ماه طول بکشد، بسته به موقعیت ملک، قیمت و شرایط بازار. در بازارهای پرتقاضا (مثل استانبول یا مناطق ساحلی محبوب)، ملکی با قیمت مناسب ممکن است سریع فروخته شود. اما در بازارهای کندتر یا برای املاک لوکس، باید انتظار زمان بیشتری داشت. پس از یافتن خریدار و پرداخت بیعانه یا امضای قرارداد فروش، انجام معامله (انتقال سند) معمولاً ظرف چند روز (اغلب ۱ تا ۲ روز پس از دریافت گزارش کارشناسی و تکمیل مدارک) انجام می‌شود. بنابراین، متغیر اصلی مدت زمان بازاریابی و جذب خریدار است. به‌طور کلی، بهتر است چند ماه برای فروش در نظر بگیرید؛ و اگر نیاز به فروش سریع دارید، ممکن است مجبور شوید ملک را با قیمتی پایین‌تر از بازار عرضه کنید تا پیشنهادات سریع‌تری دریافت کنید.
  • آیا می‌توانم مبلغ حاصل از فروش ملک در ترکیه را به کشور خود منتقل کنم؟– بله. پس از فروش ملک، می‌توانید درآمد حاصل را آزادانه و به هر ارزی به خارج از ترکیه منتقل کنید. ترکیه محدودیتی برای انتقال سرمایه توسط سرمایه‌گذاران خارجی اعمال نمی‌کند. ممکن است بانک از شما مدارکی مانند قرارداد فروش یا سند مالکیت حاوی انتقال ملک درخواست کند تا انتقال مبلغ بالا را از نظر قانونی (در چارچوب قوانین مبارزه با پول‌شویی) توجیه کند، اما انجام انتقال وجه مجاز است. توجه داشته باشید که هنگام انتقال، احتمالاً باید لیر حاصل از فروش را به ارز خارجی تبدیل کنید؛ بنابراین نرخ تبدیل ارز اهمیت دارد. بانک‌ها ممکن است سند «خرید/فروش» را به دلیل مبلغ بالا درخواست کنند، اما پس از ارائه مدارک، انتقال وجه امکان‌پذیر خواهد بود.
  • روند فروش در روز معامله چگونه است؟ پول چگونه بین خریدار و فروشنده رد و بدل می‌شود؟– معمولاً خریدار و فروشنده (یا نمایندگان قانونی آن‌ها) در روز تعیین‌شده در اداره ثبت اسناد حضور می‌یابند. پرداخت مبلغ توافق‌شده توسط خریدار معمولاً پیش از ملاقات یا در حین جلسه انجام می‌شود. این پرداخت اغلب از طریق حواله بانکی صورت می‌گیرد (برخی یک روز قبل واریز می‌کنند تا اطمینان حاصل کنند، یا در محل انتقال زنده انجام می‌دهند) یا با چک تضمینی (blocked check). در بسیاری از معاملات مربوط به اتباع خارجی، از صرافی یا حساب سپرده بانکی (escrow) استفاده می‌شود: خریدار مبلغ را واریز می‌کند و وجه تا زمان انتقال رسمی سند نگهداری می‌شود. پس از تأیید پرداخت (یا رضایت طرفین از روش پرداخت)، اسناد رسمی انتقال توسط طرفین امضا می‌شود. سپس، کارمند اداره ثبت، مالکیت سند (تاپو) را به نام خریدار جدید ثبت می‌کند. در صورتی که وجه در حساب واسطه نگهداری شده باشد، پس از انتقال سند به فروشنده پرداخت می‌شود. استفاده از روش پرداخت امن بسیار مهم است – حمل وجه نقد توصیه نمی‌شود. امروزه اداره‌های ثبت اسناد در ترکیه اغلب برای معاملات بالاتر از یک مبلغ مشخص، ارائه رسید انتقال بانکی را الزامی می‌دانند تا شفافیت رعایت شود (و در برخی موارد برای اثبات تبدیل ارز در صورت الزام قانونی).
  • آیا باید مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کنم اگر ملکم را بفروشم؟– همان‌طور که گفته شد، اگر ملک را ظرف ۵ سال پس از خرید بفروشید، سود حاصل مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. اما پس از گذشت ۵ سال از تاریخ خرید، از پرداخت این مالیات معاف هستید. برای محاسبه: قیمت فروش (با در نظر گرفتن تعدیل تورم) منهای قیمت خرید (همچنین تعدیل‌شده) و برخی هزینه‌های مجاز؛ اگر سود حاصل از مقدار معافیت تعیین‌شده بیشتر باشد، مابه‌التفاوت طبق نرخ‌های پلکانی (۱۵٪ تا ۳۵٪) مشمول مالیات می‌شود. بسیاری از مالکان خارجی برای اجتناب از این مالیات، ملک را حداقل ۵ سال نگه می‌دارند. در زمان فروش، حتماً با حسابدار یا مشاور مالیاتی مشورت کنید تا محاسبه دقیق انجام شود و در صورت لزوم، مالیات در سال بعدی اظهار و پرداخت شود. توجه داشته باشید این مربوط به مالیات ترکیه است؛ همچنین بررسی کنید آیا کشور محل اقامتتان نیز سود حاصل را مشمول مالیات می‌داند یا خیر (بسته به معاهدات مالیاتی بین کشورها).
  • چگونه می‌توانم ملکم را برای خریداران جذاب‌تر کنم؟– برای افزایش جذابیت ملک: آن را تمیز، مرتب و بدون شلوغی نگه دارید تا بازدید مؤثرتری داشته باشد. تعمیرات جزئی را انجام دهید (مثلاً یک دست رنگ تازه یا سامان‌دهی فضای سبز می‌تواند مؤثر باشد). نورپردازی مناسب و چیدمان منظم مبلمان نیز تأثیر زیادی دارد. در آگهی‌ها از عکس‌های باکیفیت استفاده کنید و در صورت امکان، تور مجازی تهیه نمایید. قیمت‌گذاری رقابتی بر اساس مقایسه با آگهی‌های مشابه مهم است. انعطاف‌پذیری در زمان‌های بازدید و پاسخ‌گویی مؤثر به سوالات خریداران نیز کمک‌کننده است. اگر در ترکیه حضور ندارید، شخصی را تعیین کنید (یا مشاور املاک) که بتواند در صورت لزوم ملک را به‌سرعت نشان دهد. به‌طور کلی، تأثیر اولیه – چه در تبلیغات و چه هنگام بازدید حضوری – نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.
  • آیا با توجه به نوسانات ارزی در ترکیه می‌توانم ملکم را با سود بفروشم؟– این موضوع به بازار و زمان‌بندی بستگی دارد. ارزش املاک در ترکیه به لیر طی سال‌های اخیر به دلیل تورم و تقاضا افزایش زیادی داشته است، بنابراین در واحد لیر احتمالاً مبلغ فروش از قیمت خرید بیشتر خواهد بود. اما با توجه به کاهش ارزش لیر در برابر دلار یا یورو، سود شما در این ارزها تضمینی نیست مگر اینکه ارزش ملک بیش از تورم و افت ارزش لیر رشد کرده باشد.بسیاری از مالکان خارجی با وجود کاهش لیر، به دلیل افزایش شدید قیمت املاک (به لیر)، همچنان در دلار یا یورو سود کرده‌اند، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا. اما این موضوع بسیار وابسته به مکان و زمان فروش است. اگر ملک را در منطقه‌ای مطلوب خریده‌اید و در زمان اوج بازار بفروشید، احتمالاً سود خوبی خواهید داشت. در مقابل، اگر لیر به‌شدت سقوط کرده باشد و قیمت ملک به‌تناسب آن رشد نکرده باشد، سود شما ممکن است خنثی یا صرفاً ظاهری و به لیر محدود باشد.در صورتی که قصد تبدیل مبلغ فروش به ارز خارجی دارید، حتماً نرخ ارز را در محاسبه سود واقعی خود لحاظ کنید.