شراء العقارات | الأسئلة الشائعة

يرجى الملاحظة:

المعلومات الواردة أدناه مُقدمة لأغراض تعليمية وإرشادية فقط. ورغم أننا نبذل قصارى جهدنا لتحديثها باستمرار، فإن القوانين والإجراءات والمتطلبات في تركيا تتغير بشكل دائم. كل حالة فريدة — وقد تختلف حالتك حسب جنسيتك، وخلفيتك الشخصية، أو التعديلات القانونية الأخيرة. 

لهذا السبب، نوصي دائمًا بالتحدث أولًا مع مستشارينا المتخصصين.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة مجانية وإرشاد مخصص وفقًا لاحتياجاتك الخاصة.

هل يمكن للأجانب شراء عقار في تركيا؟ – نعم، يمكن للأجانب شراء العقارات في تركيا بشكل قانوني في معظم الحالات. أكثر من 184 جنسية يمكنهم شراء العقارات. القيود الرئيسية هي أن العقار يجب ألا يكون في مناطق عسكرية أو استراتيجية (لا يمكن للأجانب الشراء في المناطق الحساسة مثل القرب من القواعد العسكرية). هناك أيضًا حدود لامتلاك أكثر من 30 هكتارًا (300,000 متر مربع) للشخص الأجنبي الواحد، وعدم تجاوز 10% من مساحة الأراضي في منطقة معينة. لكن بشكل عام، سواء كانت شقة في إسطنبول أو فيلا على الساحل، لا يواجه معظم المشترين الأجانب أي مشكلة في شراء العقار.
هل أحتاج إلى إقامة أو تصريح لشراء عقار؟ – لا، لست بحاجة إلى تصريح إقامة لشراء عقار في تركيا. يمكن للأجانب الشراء بتأشيرة سياحية. في الواقع، امتلاك عقار قد يساعدك لاحقًا في الحصول على تصريح إقامة، لكنه ليس شرطًا مسبقًا للشراء. ستحتاج فقط إلى رقم ضريبي تركي والامتثال للقوانين العقارية التركية، لكن الإقامة ليست مطلوبة لامتلاك العقار.
ما هي خطوات شراء العقار في تركيا للأجانب؟ – تشمل العملية عادةً: إيجاد العقار، تقديم عرض شراء أو عقد بيع (غالبًا مع دفعة أولى)، الحصول على رقم ضريبي تركي، فتح حساب بنكي في تركيا (لتحويل الأموال)، الحصول على تقرير تقييم العقار (إلزامي للأجانب) لتحديد القيمة السوقية، والتقديم للحصول على الموافقة من الطابو والجيش (الموافقة العسكرية أصبحت إجراء شكليًا في معظم المناطق). ثم يلتقي المشتري والبائع في مديرية الطابو لإتمام نقل الملكية. في تلك اللحظة يتم دفع المبلغ المتبقي ويقوم الطرفان بدفع ضريبة نقل الملكية. يصدر سند الملكية الجديد باسم المشتري الأجنبي في نفس اليوم أو خلال أيام قليلة. يُنصح بشدة الاستعانة بمحامٍ أو وكيل موثوق لتسهيل هذه العملية.
ما هي الوثائق المطلوبة عند شراء عقار في تركيا؟ – عادةً ما تحتاج إلى: جواز سفرك، رقم ضريبي تركي، ترجمة موثقة لجواز السفر، وإذا لم تكن حاضرًا، توكيل رسمي موثق لممثل عنك. حسب القانون، يجب أيضًا أن يكون لديك بوليصة تأمين ضد الزلازل (DASK) قبل نقل الملكية. يقدم البائع سند الملكية ووثائق العقار. إذا لم تكن تتحدث التركية، يجب وجود مترجم محلف أثناء التوقيع في مكتب الطابو.
كم يستغرق الحصول على سند الملكية (الطابو)؟ – بمجرد اكتمال المستندات (بما فيها تقرير التقييم والموافقة)، يمكن إتمام نقل الطابو خلال بضعة أيام. غالبًا، بعد تقديم الطلب لمديرية الطابو، تحصل على موعد خلال 2–3 أيام للتوقيع. أحيانًا قد يتم الأمر في اليوم التالي. بشكل عام، شراء العقار في تركيا سريع نسبيًا – العديد من الصفقات تكتمل من العقد إلى الطابو خلال 1–2 أسبوع، إذا كانت الأموال جاهزة ولا توجد تأخيرات إدارية.
هل توجد قيود على أماكن الشراء (الساحلية أو القروية)؟ – لا يمكن للأجانب الشراء في مناطق عسكرية أو بعض المناطق الريفية القريبة من منشآت عسكرية. شراء العقارات الساحلية مسموح، ويشتري الأجانب بكثرة في المدن الساحلية والمصايف. في بعض القرى أو البلدات الصغيرة، إذا كانت الأرض مصنفة زراعية أو استراتيجية، قد تحتاج إلى موافقات إضافية. أيضًا، هناك قيود لبعض الجنسيات (مثل السوريين حاليًا) بسبب قوانين المعاملة بالمثل. الأفضل دائمًا التحقق حسب جنسيتك وموقع العقار، لكن معظم المشترين لا يواجهون مشاكل في المناطق السياحية أو المدن الكبرى.
ما هي الضرائب والرسوم عند شراء عقار؟ – التكلفة الرئيسية هي ضريبة نقل الطابو، وهي 4% من السعر المعلن. عادةً ما تُقسّم بالتساوي بين المشتري والبائع (2% لكل منهما) ما لم يُتفق على خلاف ذلك. تكاليف أخرى تشمل رسوم التوثيق (إذا تم استخدام توكيل أو ترجمة موثقة)، رسوم تقرير التقييم، تأمين الزلازل (DASK) وهو رخيص، وعمولة الوكيل العقاري (إن وُجدت) حوالي 2-3% من سعر البيع (غالبًا يدفعها المشتري). هناك رسوم صغيرة لإصدار الطابو ورقم الضريبة (غالبًا مجانًا). إذا استأجرت محامٍ، ستضاف رسومه أيضًا – لكنها موصى بها. أيضًا هناك ضريبة سنوية على العقار (~0.2% من قيمة الشقة في المدن). بالمجمل: خصص حوالي 6-7% من سعر العقار لتغطية التكاليف الإجمالية (ضرائب، عمولة، رسوم).
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري كأجنبي؟ – نعم، بعض البنوك التركية تقدم قروضًا عقارية للأجانب، لكن السياسات تختلف. عادةً، البنوك تموّل ما يصل إلى 50% من قيمة العقار للأجانب. تحتاج إلى تقديم إثبات دخل، وسجل ائتماني، وتفاصيل العقار. أسعار الفائدة مرتفعة نسبيًا في تركيا، وغالبًا ما تكون بالليرة مما يعرضك لمخاطر تقلب العملة. البديل هو التمويل من بلدك أو الدفع نقدًا. كثير من المشترين الأجانب يدفعون نقدًا، لكن القروض العقارية متاحة إذا كنت مؤهلًا.
ما هو الطابو ولماذا هو مهم؟ – الطابو هو سند ملكية العقار في تركيا. هو وثيقة رسمية تثبت ملكيتك للعقار. يتضمن اسم المالك، صورة، رقم القطعة، الموقع، وتفاصيل أخرى. عند الشراء، تأكد من حصولك على طابو رسمي باسمك – فهو الدليل القانوني على الملكية. لا يجب دفع المبلغ النهائي إلا وأنت والبائع في مديرية الطابو وعلى وشك نقل الطابو باسمك.
هل أحتاج إلى وكيل عقاري أو محامٍ للشراء؟ – ليس من الإلزامي قانونًا استخدام وكيل أو محامٍ، لكن يُنصح به بشدة. يمكن للوكيل المتمرس مساعدتك في العثور على العقارات والتفاوض، ويمكن للمحامي إجراء التحقق القانوني (رهن، تراخيص...) وإعداد العقود. كما يساعدون في الترجمة وضمان سير العملية وفقًا للقانون التركي. بعض المشترين يشترون مباشرة من المطورين أو المالكين، لكن وجود جهة محترفة يمنع الأخطاء المكلفة
هل تُعرض الأسعار بالليرة التركية أم العملات الأجنبية؟ – بحسب القانون، يجب تنفيذ كل المعاملات العقارية في تركيا بالليرة التركية. قد تُعرض الأسعار بالدولار أو اليورو (خصوصًا في المناطق السياحية)، لكن البيع الفعلي والمبلغ المعلن في الطابو يجب تحويله إلى الليرة يوم الصفقة. عمليًا، يتم التسعير بالدولار/يورو كمرجع، لكن الدفع يكون بعد تحويل العملة وتقديم إثبات التحويل. تركيا ألزمت تنفيذ المبيعات العقارية بالليرة، لذا كن مستعدًا لتأثيرات تقلب أسعار الصرف.
هل يدفع الأجانب نفس الضرائب والأسعار كالمواطنين؟ – نعم، يدفع الأجانب نفس الضرائب ويحصلون على نفس الأسعار السوقية كالمواطنين الأتراك. لا توجد ضريبة إضافية فقط لأنك أجنبي. ولكن، يجب عليك الحصول على تقرير تقييم عقاري يضمن أن السعر المعلن قريب من السوق – لمنع التلاعب بالقيمة المعلنة لتقليل الضريبة. في السابق، كان البعض يصرّح بقيمة أقل، أما الآن فالحكومة تستخدم التقرير كمرجع للقيمة الخاضعة للضريبة. باختصار، تُعامل كالمشتري المحلي من حيث الضريبة (4% للطابو) والإجراءات، مع خطوة إضافية وهي الموافقة الأمنية السريعة (وهي شكلية في معظم المناطق الحضرية).
هل شراء عقار يمنحني إقامة أو جنسية؟ – امتلاك العقار قد يؤهلك للحصول على تصريح إقامة قصيرة (ما يسمى "إقامة المالك"). لا يوجد حد أدنى رسمي للسعر، لكن مؤخرًا تفضل مكاتب الهجرة أن يكون العقار بقيمة لا تقل عن مبلغ معين (مثلاً 75,000 دولار في المدن الكبرى) للطلبات الجديدة – هذا الرقم قد يتغير، لذا تحقق من القواعد الحالية. بالنسبة للجنسية، كما ذُكر، فإن استثمار 400,000 دولار أو أكثر في عقار يجعلك مؤهلًا للجنسية عن طريق الاستثمار. المبالغ الأقل لا تمنح الجنسية مباشرة، لكن يمكن لأي مالك عقار التقديم على التجنيس العادي بعد 5 سنوات من الإقامة. لذا، العقار طريق للإقامة، وإذا كان فوق 400 ألف دولار (واحتُفظ به 3 سنوات) فهو طريق سريع للجنسية.
ما الأمور التي يجب الانتباه لها عند شراء عقار؟ – نصائح مهمة: تحقق دائمًا من بيانات الطابو (مطابقة اسم المالك لهوية البائع، عدم وجود ديون أو رهونات)، استخدم مترجم محلف في الطابو إذا لم تفهم التركية – لا توقّع مستندات لا تفهمها. تأكد من أن العقار لديه رخصة سكن (خاصة للمباني الجديدة) وأن الخدمات قابلة للنقل. يُنصح بالتعامل مع مطورين أو وكلاء موثوقين؛ تجنب العروض "الخيالية" أو الضغط للدفع نقدًا بدون مستندات. واعلم أن التفاوض على السعر شائع – معظم الأسعار قابلة للتفاوض. وأخيرًا، تأكد من مراجعة أي عقد (حتى عقد الحجز أو البيع) من قِبل محامٍ وأن يحتوي على نص بلغتك أيضًا.
هل توجد تكاليف مستمرة بعد الشراء (صيانة، رسوم)؟ – نعم، يجب على المالكين دفع ضريبة عقارية سنوية (منخفضة، حوالي 0.2% من القيمة للشقق في البلديات)، وتجديد تأمين الزلازل الإجباري سنويًا (التكلفة تعتمد على المساحة، لكنها عادة أقل من 100 دولار)، وإذا كان العقار في مجمع سكني، فهناك رسوم شهرية للصيانة (العائدات) مقابل الخدمات المشتركة. الفواتير (كهرباء، ماء، غاز) تُدفع حسب الاستهلاك. في حالة الشراء في مجمع مع خدمات، تحقق من الرسوم الشهرية. وأيضًا، أي دخل من العقار (مثل الإيجار) قد يخضع للضرائب إذا كان ينطبق عليك ذلك. 
هل يمكنني شراء أرض في تركيا وبناء منزل؟ – يمكن للأجانب شراء أراضٍ (قطع أراضي) في تركيا، لكن يُطلب منك تقديم خطة مشروع للحكومة خلال عامين توضح كيف ستستخدم الأرض (لمنع امتلاك الأجانب لأراضٍ دون استخدام). طالما تتابع استخدام الأرض كما هو مخطط (مثلاً بناء منزل)، لا مشكلة. بعض المناطق الريفية أو الاستراتيجية قد تكون محظورة كما ذُكر. كما أن الفرد الأجنبي يمكنه امتلاك حتى 30 هكتارًا كحد أقصى. تأكد من أن الأرض قابلة للبناء، واحصل على مساعدة مهنية في فحص الطابو. إذا كنت تخطط للبناء، تحتاج إلى موافقة على المخططات والحصول على تصاريح بناء تمامًا كما يفعل المواطن. 
هل العقار في تركيا استثمار جيد؟ – العقارات في تركيا جذابة نظرًا لانخفاض الأسعار مقارنة بأوروبا، وجود شريحة سكانية شابة، وإمكانية الحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار. ارتفعت أسعار العقارات في مناطق مثل إسطنبول والمدن الساحلية تاريخيًا، لكنها قد تتأثر بالتضخم وتقلب الليرة. عوائد الإيجار في المدن الكبرى مثل إسطنبول معتدلة (~4-6%). العملة عامل مهم: المستثمرون الأجانب يستفيدون عند تراجع الليرة (لأن الشراء يصبح أرخص بعملتهم)، لكن البيع والتحويل مجددًا قد يتأثر بسعر الصرف. في 2022-2023، شهدت تركيا تضخمًا عاليًا وارتفاعًا كبيرًا في أسعار العقارات بالليرة. بشكل عام، إذا كانت رؤيتك طويلة الأجل واخترت موقعًا قويًا، فهو استثمار جيد ويمكن الاستفادة منه شخصيًا. من الحكمة دراسة السوق المحلي أو استشارة خبير.