بيع العقارات | الأسئلة الشائعة

يرجى الملاحظة:

المعلومات الواردة أدناه مُقدمة لأغراض تعليمية وإرشادية فقط. ورغم أننا نبذل قصارى جهدنا لتحديثها باستمرار، فإن القوانين والإجراءات والمتطلبات في تركيا تتغير بشكل دائم. كل حالة فريدة — وقد تختلف حالتك حسب جنسيتك، وخلفيتك الشخصية، أو التعديلات القانونية الأخيرة. 

لهذا السبب، نوصي دائمًا بالتحدث أولًا مع مستشارينا المتخصصين.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة مجانية وإرشاد مخصص وفقًا لاحتياجاتك الخاصة.

هل يمكن للأجانب بيع العقارات في تركيا بسهولة؟ – نعم، يمكن لمالكي العقارات الأجانب بيع ممتلكاتهم في تركيا في أي وقت. عملية البيع للأجانب مماثلة لتلك الخاصة بالمواطنين الأتراك – يتم إيجاد مشترٍ (تركي أو أجنبي)، الاتفاق على السعر، وإتمام نقل سند الملكية في مديرية الطابو. لا توجد ضرائب إضافية على الأجانب عند البيع، ويمكنك تحويل العائدات إلى بلدك (انظر قسم العملة الأجنبية لنقل الأموال). فقط تأكد من أن جميع مستنداتك (الطابو، جواز السفر، الرقم الضريبي) سليمة. غالبًا ما يُنصح باستخدام وكيل عقاري للوصول إلى عدد أكبر من المشترين وتسهيل الإجراءات. 
ما هي المتطلبات القانونية لبيع العقار في تركيا؟ – لبيع العقار، يجب أن يكون لديك سند ملكية (طابو) صالح باسمك، ويجب ألا يكون على العقار أي مشاكل قانونية (لا نزاعات أو ضرائب/ديون غير مدفوعة). يحتاج كل من البائع والمشتري إلى أرقام ضريبية تركية. يجب على البائع الأجنبي الحصول على تقرير تقييم عقاري كجزء من عملية البيع – وهو شرط لنقل الطابو. يجب أن تتم المعاملة في مديرية الطابو الرسمية؛ العقود الخاصة وحدها لا تكفي لنقل الملكية. يحتاج البائع أيضًا إلى تقديم بوليصة تأمين الزلازل (DASK) وهوية سارية (جواز السفر). إذا لم تتمكن من الحضور، يمكنك منح توكيل رسمي لشخص ينوب عنك. 
هل أحتاج إلى وكيل عقاري لبيع العقار؟ – لا يُطلب قانونًا استخدام وكيل عقاري، لكن يُوصى بشدة بالتعامل مع وكيل مرخّص، خصوصًا للأجانب. يساعد الوكيل الجيد في التسعير، التسويق (عرض العقار)، الرد على الاستفسارات بالتركية، والتعامل مع الأوراق. كما يرشدك في التفاوض ويضمن أن لديك جميع المستندات اللازمة. يتقاضى الوكلاء في تركيا عمولة 2% من سعر البيع (بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة) من البائع (وغالبًا من المشتري أيضًا). يمكنك البيع بنفسك، لكن وجود وكيل يسرّع العملية ويساعدك في تجاوز التعقيدات اللغوية والقانونية.
كيف أحدد سعر بيع العقار أو قيمته؟ – يمكنك معرفة قيمة العقار من خلال تقرير التقييم الاحترافي (مطلوب أصلاً للأجانب). أيضًا، قارن بأسعار بيع عقارات مشابهة في منطقتك. من المفيد استشارة وكيل محلي لتحليل السوق – لديهم معرفة بالوضع الحالي وما يدفعه المشترون. تذكّر أن تقلبات العملة والطلب المحلي تؤثر على الأسعار. تحديد سعر واقعي يساعد في جذب المشترين بسرعة.
ما الضرائب أو الرسوم التي أدفعها عند البيع؟ – أهم تكلفة يجب معرفتها هي ضريبة الأرباح الرأسمالية. إذا كنت تملك العقار لأقل من 5 سنوات، فإن الربح يخضع لهذه الضريبة (حتى ~35% من الربح، مع تعديل للتضخم ومبلغ معفى). إذا احتفظت بالعقار لأكثر من 5 سنوات، فأنت معفى من الضريبة حسب القانون الحالي. تكاليف أخرى: عادةً يتم تقاسم ضريبة الطابو (4%) بين المشتري والبائع، أي قد تدفع 2% (قابلة للتفاوض). إذا استخدمت وكيلًا، ستدفع عمولته (~2%). تأكد أيضًا من دفع الضرائب العقارية ورسوم الصيانة حتى تاريخ البيع. قد تكون هناك تكاليف بسيطة مثل تسوية تأمين الزلازل حتى نهاية العام. إذا استخدمت محاميًا، فستُضاف رسومه أيضًا.
ما المستندات المطلوبة عند بيع العقار؟ – تشمل المستندات: سند الملكية الأصلي (الطابو)، جواز السفر (مع الرقم الضريبي التركي)، تقرير التقييم العقاري (حديث)، شهادة تأمين DASK، وإذا لزم الأمر، رخصة السكن أو شهادة كفاءة الطاقة. إذا لم تكن حاضرًا، فستحتاج إلى توكيل رسمي موثق. أيضًا، يجب تقديم إثبات دفع الضرائب العقارية ورسوم الموقع حتى تاريخ البيع. وجود نسخ من خطة إدارة البناء أو اتفاقية المجمع (إن وجد) قد يكون مفيدًا للمشتري، وإن لم يكن مطلوبًا رسميًا.
كم يستغرق عادةً بيع العقار في تركيا؟ – المدة تختلف. العثور على مشترٍ قد يستغرق من بضعة أسابيع إلى عدة أشهر حسب الموقع والسعر وظروف السوق. في الأسواق النشطة (مثل إسطنبول والمناطق الساحلية)، قد يُباع العقار بسرعة إذا كان سعره مناسبًا. في الأسواق الأبطأ أو للعقارات الفاخرة، توقّع مدة أطول. بعد العثور على مشترٍ وتوقيع اتفاق مبدئي أو دفع عربون، يمكن إتمام نقل الملكية خلال أيام قليلة (غالبًا 1–2 يوم بعد توفر التقييم وجميع المستندات). المتغير الأساسي هو وقت التسويق. بشكل عام، احسب بضعة أشهر للبيع، وإذا أردت بيعًا سريعًا، قد تضطر لتحديد سعر أقل من السوق.
هل يمكنني تحويل عائدات البيع إلى بلدي؟ – نعم. بعد البيع، يمكنك تحويل العائدات إلى الخارج بأي عملة. لا تفرض تركيا قيودًا على خروج رؤوس الأموال. قد تطلب منك البنوك مستندات تثبت البيع (مثل عقد البيع أو الطابو) لتبرير تحويل مبلغ كبير بالعملة الأجنبية (ضمن إجراءات مكافحة غسيل الأموال)، لكن التحويل مسموح. انتبه لسعر الصرف – غالبًا ستحوّل الليرة الناتجة عن البيع إلى عملة قوية عند التحويل. قد تطلب البنوك "وثيقة بيع/شراء"، وبعد تقديمها يتم تنفيذ التحويل البنكي.
ما هو الإجراء يوم البيع – كيف يتم تبادل الأموال؟ – عادةً ما يلتقي المشتري والبائع (أو ممثليهم) في مديرية الطابو في الموعد المحدد. قبل أو أثناء اللقاء، يدفع المشتري المبلغ المتفق عليه. غالبًا يتم ذلك عبر تحويل بنكي (البعض يرسله مسبقًا أو مباشرة في الموعد) أو شيك مؤجل. في حالات كثيرة، يُستخدم مكتب صرافة أو حساب ضمان: يُودع المبلغ من قبل المشتري ويُحتجز حتى نقل الطابو. بعد التحقق من الدفع (أو رضا الطرفين عن طريقة الدفع)، يتم التوقيع على وثائق التحويل الرسمية. يقوم الموظف بتحديث الطابو باسم المالك الجديد، ثم يتم تحرير الأموال للبائع إن كانت محجوزة. من المهم استخدام وسيلة دفع آمنة – لا يُنصح بحمل النقود. كثير من مكاتب الطابو تتطلب الآن إثبات التحويل البنكي للصفقات التي تتجاوز حدًا معينًا لضمان الشفافية (وأحيانًا لإثبات تحويل العملة إذا لزم).
هل يجب عليّ دفع ضريبة أرباح رأسمالية عند بيع العقار؟ – كما ذُكر، إذا بعت خلال 5 سنوات من الشراء، يخضع الربح للضريبة. بعد 5 سنوات، تُعفى من ضريبة الأرباح. لحساب الضريبة: تُخصم من سعر البيع (بعد تعديل التضخم) سعر الشراء (بعد التعديل) وبعض التكاليف؛ ويُفرض على الربح الصافي ضريبة متدرجة (15% إلى 35%) بعد تجاوز حد الإعفاء. كثير من الأجانب يحتفظون بالعقار 5 سنوات لتجنّب هذه الضريبة. استشر محاسبًا عند البيع لحساب الضرائب، وادفعها في السنة التالية إذا لزم. ملاحظة: هذه ضريبة تركية – تحقق أيضًا من قوانين بلدك فيما إذا كانت تفرض ضريبة على الأرباح أو لا (حسب الاتفاقيات الضريبية).
كيف أجعل عقاري أكثر جاذبية للمشترين؟ – لتحسين جاذبية العقار: حافظ على نظافته وترتيبه أثناء الزيارات، وقم بإصلاح الأعطال البسيطة (طلاء جديد، تنسيق الحديقة). الإضاءة الجيدة وترتيب الأثاث بشكل أنيق يساعدان. استخدم صورًا عالية الجودة في الإعلانات، ويفضّل عرض جولة افتراضية. حدّد سعرًا تنافسيًا بناءً على عقارات مشابهة. كن مرنًا في مواعيد الزيارة وتعامل بلطف مع استفسارات المشترين. إذا لم تكن في تركيا، عيّن وكيلًا لعرض العقار. الانطباع الأول مهم – في الصور وفي الزيارة الميدانية. 
هل للنوتير دور في بيع العقار؟ – في تركيا، لا يُشرك النوتير (كاتب العدل) في عملية نقل ملكية العقار. تتم المبيعات العقارية في مديرية الطابو فقط. لكن، قد تحتاج إلى زيارة نوتير إذا كنت تمنح توكيلًا لشخص ينوب عنك أو لترجمة وثائق رسميًا. في بعض الدول، النوتير ينجز البيع، لكن في تركيا الطابو هو الجهة المخوّلة. لذا، قد تزور النوتير قبل البيع لتحضير مستندات، لكن البيع الفعلي يتم في مديرية الطابو.
هل يمكنني تحقيق ربح عند بيع العقار رغم تقلب الليرة؟ – هذا يعتمد على السوق والتوقيت. ارتفعت أسعار العقارات بالليرة التركية في السنوات الأخيرة بسبب التضخم والطلب (فقد ترى رقمًا أعلى مما دفعت). لكن الليرة التركية فقدت من قيمتها أمام الدولار/اليورو – لذا إذا قست الربح بتلك العملات، فلا يوجد ضمان ما لم تتجاوز الزيادة في القيمة التضخم والانخفاض. كثير من الأجانب وجدوا أن رغم انخفاض الليرة، الارتفاع الحاد في الأسعار بالليرة وفّر لهم ربحًا فعليًا بالدولار/اليورو، خاصة في المناطق ذات الطلب العالي. كل حالة تعتمد على الموقع والتوقيت. إذا اشتريت في منطقة مطلوبة وبعت وقت الذروة، قد تحقق ربحًا جيدًا. أما إذا انخفضت الليرة كثيرًا والأسعار لم تواكب، فقد يكون الربح اسميًا فقط. احسب دائمًا وفق سعر الصرف عند تقييم الربح الحقيقي إذا كنت تخطط لتحويل الأموال.